ローンが残っている物件は売却できるの？返済のタイミングは？

急な転勤、離婚、経済的事情などローンが残っている物件を売却したい理由は人それぞれですが、実際に不動産をローンで所有していれば誰しも起こりうることです。ここでは、ローンが残っている物件は売却できるかどうか、住宅ローンの返済計画の立て方、最適な売却方法の探し方について解説します。

完済するまで売却はできない

「ローンで住宅を購入しているのに、想定していない転勤を言い渡された。賃貸に出す時間的、経済的余裕もない」「住宅ローンの返済が残っているが、離婚をした。二度とこの物件には住みたくないので、残債を整理して新居に引っ越したい」「収入が激減し、住宅ローンが重荷で生活が苦しい。残債整理をして安いアパートに引っ越したい」など住宅ローンが残っていて物件を売却したい事情は多くあります。

しかし、実際に住宅ローンが残っている物件は売却できるのかといったら、答えは「できない」になります。理由は簡単です。住宅ローンが残ったまま売却してしまうと金融機関が損をしてしまうからです。金融機関は、住宅ローンを対象の住宅を担保に入れる、つまり抵当権を設定することを条件に提供しています。抵当権というのは、「万が一支払いができなくなったら、これをお金の代わりにいただきますよ」という権利です。住宅ローンが残ったまま他の人に売却してしまうと、担保の所有権が他の人つまり買主に移行してしまいます。

この状態で売主が返済不能になると、無実の買主から住宅を取り上げないと金融機関は損をしてしまいます。このような売主以外が不幸になる状況を避けるために、住宅ローンが完済するまで物件は売却できないのです。実際に売却するには残債を完済し、物件に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンの返済計画を立てるには？

簡単にいえば、残債を支払う資金があれば何ら問題がありません。理想は、預貯金などの自己資金を当てて全額完済することですが、ローン支払い期間がまだ長く残っている、別にまとまったお金や売却できる資産を所有していないなどの場合は難しいのが現状でしょう。現実的には物件の売却で資金を確保し、足りなかった場合は自己資金で補填する方法、住み替えローンを活用する方法をとることになるでしょう。

住み替えローンとは、残債を返済するために新しく住み替える住宅と合算してローンをまとめられる非常に便利なローンです。手元にまとまった自己資金がない場合に有効で、ローンを一本化できるので資金計画が立てやすいです。反面、当然のことながら借入なので、返済できる信用力つまり収入がないと借りられません。

また、全体的な返済金額が増えるので生活を圧迫する可能性があるので、綿密な返済計画を作成する必要があります。住み替えローンは、字のとおり、住み替えるためのローンとなるため、物件を売却した同日に新居のローンが始まります。売却、入居のタイミングを合わせなければ、余計な出費が嵩むので、その点は注意が必要です。

売却資金をローン返済に充てる方法も

先述の通り、もっとも現実的な方法は、物件を売却してお金にして返済にあてることです。ただし、買主が見つからなければ資金計画は頓挫するうえ、売却には時間もお金もかかります。時間的、金銭的に緻密かつ余裕を持った計画の作成が必要になります。売却時、自身で売却先を探し、当事者だけで売買を成立させるのであれば、時間的、金銭的な負担は最小化できますが、それができる方はあまりいないでしょう。

一般的には不動産会社に仲介に入ってもらって売却作業をすることになり、その際は仲介手数料だけでなく、印紙税、行政書士への報酬、登記費用、税金などがかかります。また、仲介の申し込み、買主探し、売却手続き、抵当権の抹消手続き、残債整理など一連の作業を終了するには、買主が即見つかっても1か月以上はかかるでしょう。これらを計算に入れたうえで残債整理の計画を立てる必要があるので、余程の自信がない方が自力で行うのは難しい側面があります。

売却の流れ

ここでは、売却の流れについて解説します。

不動産会社を選ぶ

物件を売却すると決めたら、不動産会社を選ばなければなりません。不動産会社を通さず、自分で売却交渉することもできますが、周辺相場や物件の価値は専門業者に見てもらった方が客観的に把握できます。最初の段階ではインターネット上で情報を集めるのが一般的でしょう。

売却の相談と査定

ある程度の情報を集めたら、売却の相談や物件の査定を不動産会社に依頼します。不動産会社を選ぶ決め手のひとつは、物件周辺の地域事情に精通しているか否かです。地域事情を知っている業者であれば、適正な価格での査定が期待できます。

査定には実際の物件を見ずに、周辺相場などを参考にして物件価値を算出する机上査定と実際に物件を訪問し、実地で査定する訪問査定があります。顧客の要望により、どちらを選択することも可能です。

媒介契約

不動産会社への相談が済み、査定額を出してもらったら、不動産会社と媒介契約を結びます。不動産売却を仲介してもらうための契約ですが、全部で３種類あります。複数社と契約する場合は一般媒介系契約を結びます。

１社に依頼するときは、専属専任媒介契約か専任媒介契約かを選択します。専属専任媒介契約は売却に関することをすべて委ねるもので、専任媒介契約は売主がほかの買主を見つけて直接交渉できる契約です。

売却活動

契約が済んだら実際の売却活動をすすめます。不動産会社が広告を掲示したり、インターネット上に情報が公開されたりするので、購入希望者が土地や建物を見に来るかもしれません。

居住しながら売却活動する場合、居住者が購入希望者の内覧に立ち会います。購入者の印象は売却価格に直結するため、内覧予定日前に入念にハウスクリーニングするなどの対応が必要です。

条件交渉と売買契約

購入希望者があらわれると、具体的な条件交渉が始まります。交渉は不動産会社が間に入って行われます。そして、条件交渉がまとまると売主・買主が合意し、売買契約が成立します。売買契約は売主、買主、双方の仲介業者が集まって行うのが一般的です。

決済・引き渡し

売却が決まったら、売主は期日までに退去し、物件を買主に引き渡します。売買契約後に決済する場合は、手付金を差し引いた売買代金の受領や固定資産税の清算などが行われます。マンションであれば、管理費の清算も行います。

売却する不動産に抵当権が設定されていれば、その抹消手続きも行います。こうした手続きが終わった後、決められた日までに売主が引っ越しし、物件が引き渡されます。

最適な売却方法はプロに相談しよう

不動産を売却するとき、「不動産のローンのことなんて、購入のとき以来でまったくわからない」「売却は何の書類が必要で、何をすべきかわからない」「残債が返済できるのか見通しを立てたい」と考える方は多いのではないでしょうか。実際、事前知識や経験なしに素人が納得のいく売却や資金計画の実行を実現するのは、非常に難しいと言わざるを得ません。

金融機関、不動産会社は、その道のプロであり、それを武器に顧客にサービスを提供し、利益を得ています。お金に関することは流動性が大きいので、信用しすぎるのも問題ですが、アドバイスをもらうのはまったく損にはなりません。自信のない方はひとまず相談してみることをおすすめします。その際は、住宅ローン残高の他に、預貯金、毎月の大まかな収支、他での借入の有無などを整理して頭に入れておくとスムーズに話ができるでしょう。

ローンが残っている物件は売却できるかどうか、住宅ローンの返済計画の立て方、最適な売却方法の探し方について解説しました。ローンが残っている物件を売却するには、多くの手順を踏む必要があること、綿密な資金計画を立てる必要があることがわかりましたね。これらを手助けしてくれるプロの力を借りつつ、賢く残債整理をしていくことをおすすめします。上記を参考に納得のいく売却を成功させてください。

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