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不動産売却で把握しておきたい税金と手数料などの費用

公開日:2020/10/01  最終更新日:2020/09/23

徳島市で不動産売却をするときに大きな費用がかかるのが税金です。予想以上に高額になることも多いのですが、税金には専門用語も多く理解しにくいものです。税理士に相談するのが一番ですが、この記事では、相談をする前に知っておきたい基礎知識や計算方法、対策のための特例、さらに売却で必要な手数料などの費用について紹介します。

不動産売却では3つの税金がかかってくる

徳島市で不動産売却を行う場合には、印紙税・譲渡所得税・住民税がかかります。売買契約では印紙税を、売却後に確定申告をするときには譲渡所得税を支払い、確定申告時に市区町村で住民税が自動的に計算され、翌年6月以降に課税されます。

これらの税金を考えないで売却計画をすると、想定したよりも手元に残る金額が少なくなる恐れがあります。売却した資金を何かの費用に充てる予定があるのであれば、税金についても把握しておく必要があります。

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するため、それぞれの分の印紙代を負担することになります。売却額が500万円~1億円程度の一般的な土地やマンションなどの場合には、5千円~3万円の印紙税がかかります。

譲渡所得税と住民税ですが、これは売却で利益がでたときに支払うものです。売却した額が購入価格よりも安いときや、売却して損失が出たときには支払う必要はありません。

譲渡所得は、不動産の売却金額から、不動産の購入金額と売却時にかかった諸費用を差し引いたものです。不動産を譲渡した価格から、購入した際の金額と、売却までにかかった費用を差し引いた最終的な利益や損失のことをいいます。

さらに、状況に応じて特別控除を差し引けば実際に課税される金額が算出できます。たとえば「居住用財産の3,000万円特別控除」に当てはまるなら、算出したものからさらに控除額を引くことができるのです。これを差し引いたものが課税譲渡所得になり、これに税率をかけると実際の税額がわかります。

サラリーマンでも確定申告は必要

徳島市でサラリーマンをしているのであれば、会社がすべて税金などの申告もしてくれるので、年末調整を受け取るだけです。しかし、不動産売却での譲渡所得税と住民税については、他の所得と区別して課せられる税金の分離課税になります。不動産の譲渡により発生した損益の場合は他の所得と通算できません。

このため、不動産の譲渡で売却益が出て税金が発生したときには、会社員でも会社の年末調整とは別に、個人で確定申告をしないといけません。売却をした翌年の3月15日までに必ず済ませておくことが大事です。

売却での税金にはいろいろな特例もあり、適用されるとかなりの税額が軽減され、できるだけ税額を減らしたいときには押さえておきたいポイントです。特例でよく利用されるものだと、居住用財産の3,000万円特別控除、居住用財産売却の軽減税率の特例、居住用財産の買換え特例、空き家に係る譲渡取得の特別控除などがあります。

居住用財産は、実際に居住している物件、または実際に居住していた事実があって、住まなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までの物件のことです。現在住んでいる一戸建てなどの売却や買い替えを検討している時や、相続して空き家になっている住居の売却を検討しているときに減額も期待できます。ただ、これは実際に居住しているマイホームを売ることで受けられるもので、住民票だけ移したり短期間に入居したりした場合は適用外となります。

不動産売却をするときにかかる手数料など

徳島県で不動産の売却を行う場合、税金以外にも仲介手数料や登記費、測量費・解体費・破棄物処分費・引っ越し代などがかかってきます。仲介手数料は売買価格の3%+6万円+消費税で、依頼する不動産会社へ支払います。媒介契約を結んだときではなく、売却が成立したときに成功報酬として支払うものです。買主と売買契約を結んだときに半額、物件を引き渡した時に残りを支払います。

また、抵当権を抹消するために登記費が必要で、司法書士へ依頼すると報酬として2万~3万円、売却では所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要で、その時の手数料などは買主の負担となります。売主が負担するのは、売却物件に住宅ローンが残っていたときの「抵当権抹消登記」などの手数料です。

それ以外にも必要に応じて廃棄物の処分費として10万円~50万円、敷地の測量費が50万円~80万円、解体費が100万円~300万円、ハウスクリーニング代が5万円~15万円ぐらいかかります。これらは仲介会社へ依頼すると概算を教えてくれ、専門会社も紹介してくれます。また、自分で探して依頼したほうが安い場合もあるので、必要ならインターネットなどで探して安い業者に依頼してもよいでしょう。

引っ越し代も、インターネットで数社に見積もりをもらって安価なところへ依頼してもよいですが、買い替えの場合は、旧居を売却して新居に入居するまでに仮住まいが必要だと2回分の引っ越し代がかかります。

 

不動産の売却というと、売却できたときの金額がそのまま利益になる感じがしますが、実際は税金や手続きのための手数料などといった必要経費がかなりかかってきます。徳島市で売却を考える場合も、売却額だけでなく、税金などの費用を計算してみて、それを差し引いた実際の利益がどれくらいか確認することが大事です。

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