不動産を売却したら税金がかかる？確定申告は面倒ってホント？

不動産所得には税金がかかりますが、どんなタイミングで支払うのかわからない人も多いでしょう。ここでは、不動産の売却時、確定申告が必要・不要なケース、所得税の計算方法、3,000万円の特別控除の要件、売却してマイナスになった場合の対応について解説していきますので、是非ご一読ください。

確定申告が必要・不要なケース

確定申告について「よくわからないし、私には関係ないんじゃない？」「利益が出るような不動産は所有も売却もしていないからしなくていい」という人は多いのではないでしょうか。

これらの理由で確定申告をしていなかったとすれば、非常にもったいないことです。確定申告は確かに手間も時間もかかりますが、反面、多くのメリットがあります。不動産を売却後に確定申告が必要になるのは、購入した金額より売却した金額が上回ったとき。つまり利益がでた場合です。このときに申告しないとそのぶんの納税を求められ、延滞税も納めなければならなくなります。「バレなければ、納めなくて済むのでは？」と思っているのであれば、大きな間違いです。

税務署は税金のプロです。税務署は不動産取引をすべてチェックし、利益が出ているか把握しています。怪しい取引は実態調査をして、内容を詳細に吟味しています。くれぐれも、利益がでた場合には申告を忘れないようにしましょう。購入した金額より売却した金額が下回ったとき、つまり損がでた場合は、申告は不要です。しかし後述しますが、損金を繰り越せる特例などがあるので、是非ともしておきたいところです。

所得税の計算方法は？

不動産での売却で得た利益は譲渡所得と言います。譲渡所得は、売却した金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算できます。取得費とは、購入した不動産の購入金額と購入する際にかかった仲介手数料、印紙代、各種税金、居住中の改修費のほか、維持管理に必要なお金を足した金額から居住期間に応じた減価償却費などを引いた金額になります。譲渡費用は売却時にかかった仲介手数料、印紙代、各種税金などです。

最高3,000万円の特別控除が受けられることも

居住用の不動産を売却した際は、その利益の3000万円までが控除される特例があります。これはあくまで居住用に限ったことですので「仮住まいで使用した」「不動産賃貸、投資のために購入した」といったものでは、特例が受けられないので注意が必要です。また、住宅ローン控除との併用はできません。

どちらが自分にとってメリットがあるのか検討してから決める必要があります。この特例を利用して売却時に掛かる税金がないという人も多いのではないでしょうか。非常に効果的な特例ですので利用して損はありませんが、確定申告が必要ですので、覚えておきましょう。

売却してマイナスになった場合

不動産を売却して利益が出る人がいれば、損をする、つまりマイナスになる人もいます。割合としてはこちらの方が多いです。買い替えをした際、不動産の売却で損が出た場合は、損金を、3年を限度に給与や事業の収入から所得税と住民税が控除されることが繰り越せる特例を利用しましょう。たとえば売却した際の損が1000万円あり、収入が400万円だったとします。

・1年目
収入400万円から損金1000万円を引いてマイナス600万円として計算され、所得税、住民税の課税対象額が0になります。

・2年目
損金の残りマイナス600万円から収入400万円を引いてマイナス200万円でこの年も所得税、住民税の課税対象額が0になります。

・3年目
損金の残りマイナス200万円から収入400万円を引いて収入がプラス200万円と計算され、200万円が所得税、住民税の課税対象額になります。

ただし、この特例には条件があります。居住用であること、5年以上居住すること、買い替えた物件は登記上の建物面積が50m2以上、土地は500m2以下などの条件があります。

また、この特例を適用しても住宅ローン控除は使うことができます。買い替えをしなかった人にも特例が用意されています。こちらも売却時の損金を、3年を限度に繰り越せますが、対象は住宅ローン残高になります。たとえば購入時の金額が5000万円、住宅ローンの残高が4000万円、売却できた金額が3000万円だとします。

売却損は、購入金額5000万円から売却額3000万円を引いて2000万円ですが、この特例を利用すると控除の限度額は住宅ローン残高4000万円から売却額3000万円を引いて1000万円になりますので注意しましょう。これらも確定申告が必要ですが、非常に有効な特例になりますので活用しましょう。

不動産の売却時、確定申告が必要・不要なケース、所得税の計算方法、3,000万円の特別控除の要件、売却してマイナスになった場合の対応について解説しました。今まで「確定申告はめんどくさい」「メリットがない」と考えていたあなたも、考え方が変わったのではないでしょうか。税務署や役所はしっかりと要件を満たし、申請した人に対してのメリットや救済策を用意しています。上記を参考に無駄のない不動産の売却を実現してください。

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