不動産売却益にかかる税金とは？計算方法と控除について

これから不動産を売却しようと考えている人は、必ず知っておかなければならない税金の話があります。普段、確定申告の対象者ではない方でも、不動産の売却益にはほかの所得とは別に計算して、支払うべき税金があるので必ず確認が必要です。この記事では、不動産売却時にかかる税金について解説をします。

売却時にかかる税金の計算方法とは

不動産の売却益にかかる税金は「譲渡所得税」と呼ばれ、ほかの所得とは別に支払う分離課税となっています。会社勤めの方は通常、給料から源泉徴収されるため確定申告の必要はありません。しかし、不動産を売却した場合は翌年の2月16日～3月15日までの間に確定申告をして納税をする必要があります。譲渡所得税は売却するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前にその内容について把握しておくのがおすすめです。

実際の計算方法

不動産売却益にかかる税金は「不動産売却益×税率」で計算します。実際の売却価格から、各種経費を差し引いた純粋な利益に対して、決められた税率がかかる計算です。

不動産売却益

不動産売却益は「譲渡価格－取得費－譲渡費用」で計算されます。「譲渡価格」は実際に売却をした価格にすでに納めた固定資産税をプラスした価格です。固定資産税と都市計画税は1月1日に課されるため、年の途中で売却をする場合には、残期間で精算したものを売却価格に加算します。

次に「取得費」とは売却予定の不動産を購入した時の価格です。この中には、不動産の購入価格、仲介手数料、登録免許税などが含まれます。そして最後の「譲渡費用」は不動産売却時にかかる費用で仲介手数料や印紙代、立退料などが含まれます。この計算ででてきた純粋な売却益に税率がかかるわけなので、もし売却益がマイナスの場合は、税金を支払う必要がなくなります。

計算式のまとめ

上記の内容から、譲渡取得税は以下の計算式でまとめられます。マイナスになる場合は、税金を支払う必要はありません。

「譲渡取得税＝（譲渡価格－取得費－譲渡費用）×税率」

不動産の所有期間の長さで税率が変わる

次に税率のお話です。税率は不動産の所有期間によって変わってきます。所有期間が5年以上になる場合、20.315％になります。内訳としては、所得税15％、復興所得税0.315％、住民税5％になります。5年以下の場合は39.63％です。内訳は、所得税30％、復興所得税0.63％、住民税9％になります。

所有期間が短いほうが、税率が高くなります。5年前後住んでいる、という家を売却する時には所有期間を正確に確認しておく必要があります。なお所有期間の計算は1月1日を起点にしているので参考にしてください。

税金の控除制度を知っておくと負担が軽くなる！

譲渡所得税には、さまざまな控除される条件があります。条件に当てはまっていれば税金を安く済ませることができるので、必ず確認しておくとよいでしょう。代表的な制度は以下のようなものがあります。なお、以下に挙げた以外にも控除の制度はあるので、あてはまるものがないか、確認をしてみてください。

マイホーム売却の場合、3,000万円の特別控除

いくつかの条件に当てはまる場合、前述の不動産売却益から最大3,000万円を差し引いた上で税率をかけます。その条件を要約すると、売主と買主が身内などの特別な間柄ではなく、売却予定の不動産に対してほかの控除などを2年前以降に受けていない、ということになります。特別な事情のない、大半のマイホーム売却の場合はこちらの特別控除の対象になります。

10年以上居住したマイホーム売却時の軽減税率

この軽減税率は不動産売却益が6,000万円以下の場合に、いくつかの条件を満たすと適用されます。前述の3,000万円の特別控除とは併用が可能です。この軽減税率を受ける条件は要約すると売主と買主が身内などの特別な間柄ではないこと、そして売却をした土地と建物に10年以上居住したこと、ほかの控除を2年前以降に受けていないことになります。適用された場合、税率は14.21％となります。

相続した空き家を売却した際の特例

これは、相続した空き家を売却した時に適用される特例です。条件は、売却した空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続開始までの居住者が被相続人のみであること、相続開始日から3年以内に売却すること、売却金額が1億円以下であること、売却した不動産についてほかの控除を受けていないこと、売主と買主が身内などの特別な関係ではないことが挙げられています。

まとめ

この記事では、不動産売却に関する税金ついてご説明しました。内容をまとめると、不動産の売却益には「譲渡所得税」という税金がかかります。その額は「不動産売却益×税率」で算出されます。不動産売却益は、不動産売買においてこれまでかかった費用を差し引いた純利益であり、税率は所有していた年月で変わります。さらに、条件をクリアすることで控除や軽減税率が適用される場合もあります。できるだけ控除を適用し税率を低く抑えるためには、売却の条件や制度について事前によく確認しておくことが重要といえるでしょう。

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