家を住み替えたい！売り先行型と買い先行型のどちらを選ぶべき？

子どもの成長や独立などで、頭をよぎるのは家の住み替えです。しかし、今住んでいる家を売るのも、新しく家を買うのも一大事でしょう。両方とも上手くいかなければ、住み替えが成功したとはいえません。ここでは住み替えの理想のタイミングや「売り先行型」と「買い先行型」それぞれのメリット・デメリットを考えていきます。

家を住み替えで多い理由とタイミング

家の住み替えの理由で最も耳にするのは、家族構成の変化です。具体的には子どもが生まれたから、子どもが独立したからというものです。次に目にするのは、よりよい環境を求めてというものです。子どもを育てるのにふさわしい環境へ、職場や駅に近い家へ住み替える方は多くいます。

他には、家の老朽化やバリアフリー環境を求めてというものもありますが、総じていえるのが子どもがきっかけで家を住み替えるケースが多いということでしょう。つまり子どもの誕生や成長、独立が多くの方にとって住み替えのタイミングとなります。

また実際に家を住み替えの検討を始めると、別のタイミングが問題になります。それは、いつ古い家を手放し、いつ新しい家を購入するかということです。

家の売却は「査定」「媒介契約」「売却契約」「物件引き渡し」の順に進みます。家を買うためには「物件探し」「購入契約」「ローン手続き・代金支払い」「入居」の手順を踏まなければなりません。住み替えのベストのタイミングは、両方のゴールである「物件引き渡し」と「入居」が同時になることです。

しかし現実には上手くいかず、古い家の売却を先に進める「売り先行型」か、新しい家の購入を先に進める「買い先行型」のどちらかになってしまいがちなのです。

売り先行型の特徴とメリット・デメリット

「売り先行型」の特徴は、新しい家の「物件探し」を古い家の「売却契約」が済んだタイミングで始めるところにあります。「売り先行型」には2つのメリットがあります。

・家の売却で妥協しなくてすむ
・資金計画が立てやすい

「媒介契約」を結ぶと不動産会社は、家の所有者に代わって買い手を探してくれるのですが、思いどおりの価格が付くことはなかなかありません。希望する価格での買い手があらわれるまで、ゆっくりと今の家で暮らしながら待つことができるのが、売り先行型のメリットです。

また、売り先行型が物件探しを始めるのは「売却契約」を結んでから。今の家が実際に売れる金額が確定してからです。ローンを、今の家を売却した金額で完済ができるか？新しい家のローンを軽くできるか？と資金計画が立てやすくなります。それに対して、「売り先行型」のデメリットは以下の通りです。

・仮住まいが必要になる

「媒介契約」「売却契約」の間が自由になるかわりに「売却契約」から「物件引き渡し」の時間が1.5〜3カ月と限られてしまうのが、売り先行型のデメリットです。限られた時間で理想の家が見つからないと、仮住まいが必要になってしまいます。その分、家賃がかかりますし、引っ越しの費用も1回分余計にかかってしまうのです。

買い先行型の特徴とメリット・デメリット

「買い先行型」の特徴は、とりあえず新しい家の「物件探し」を始めてしまうところにあります。よくあるのは「不動産の査定」が済んだタイミング。「どれくらいで売れるか見当が付いたから、新しい家を決めてしまおう」というのです。「買い先行型」には2つのメリットがあります。

・新居の購入で妥協しなくてすむ
・仮住まいが必要ない

物件探しには時間がかかります。希望通りのものを見つけたいとか、掘り出ものを探すとなるとなおさらで、いつ見つかるかはまったくわからないのです。この時間を思いどおりにかけられるのが「買い先行型」のメリットです。また、新しい家は見つかっているのですから、先に引っ越し・入居してしまえばいいのです。仮住まいなど余計な費用がかからないというメリットもあります。それに対して、「買い先行型」にはデメリットも2つあります。

・家の売却で妥協しがち
・二重ローンになる可能性も

古い家のローンを完済してからのほうが、新しい家のローンの金利が低かったり、査定額が思いのほか高かったりします。新しい家が決まると、古い家はいち早く手放したくなるものです。その際に起こりがちなデメリットが、家の売却で妥協しがちなってしまうことです。もっと時間をかけたほうが高く売れたという後悔は、なかなか尾を引くものでしょう。

また、古い家の査定額と実際の売却額に大きなマイナスは出がちです。資金計画が狂ってしまうと、たとえば売却額で古い家のローンを完済できなくなります。すると、古い家と新しい家とあわせて二重にローンを支払うことになってしまうのです。

売り先行型、買い先行型、両方ともメリット・デメリットがありますから、よく比較して決めたいものですが、共通するのは不動産会社が深く関わることです。

「査定」額も会社によって大きく異なりますし、「媒介契約」を結んで以降、古い家に買手が付くか付かないかは、会社の営業マンの熱意に比例してしまうのです。つまり家の住み替えの成功は、不動産会社の良し悪しにかかっているといえます。よい不動産会社選びには評判を聞いたり、実際に訪ねてみたりと結構な労力がかかります。それでも、妥協してはいけないのが不動産会社探しなのです。

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