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住宅ローンが残っていても売却は可能?売却方法や売却の流れを解説

公開日:2022/08/15  最終更新日:2022/08/04

「住宅を売却したいけれど、ローンが残っているから売却できないかも」このように心配をされている方は少なくありません。しかし、安心してください。住宅ローンが遺っていても不動産売却ができるケースはあります。具体的にはどのように売却をするのか、売却方法や売却の流れについて解説します。

住宅ローンが残っていても不動産は売却できるのか

住宅ローンが残っている物件でも、不動産売却することは可能です。ただし、売却する前には住宅ローンの残りを一括で返済する必要があります。

返済する際には売却益と貯金を使って返済を行うため、売却益がいくらになるのか目途が立てば、その点も考慮して不動産売却が可能です。売却益のみで返済の目途が立たない場合は別途お金を用意する必要があるということを頭に入れておきましょう。売却益と貯金を合わせても返済の目途が立たない場合は、別途返済用のローンを組むなど別の対策をする必要があります。

また売却をする際には抵当権を外すことも条件の1つです。抵当権を外さなければ不動産の持ち主は例え売却手続きをしたとしても当人のままですので、不動産売却時には必ず不動産側から抵当権を外すように指示があります。

抵当権を持ったまま不動産売却をすることでトラブルにつながる可能性が高いため、抵当権は必ず外した上で一括返済を行いましょう。

不動産の売却方法とは

不動産の売却をする際にはまず、売却計画を立てて査定を行います。自身の抱える物件がいくらで売れるのか目途を立て、現在の住宅ローンの残りと比較した上で、売りに出しても問題ないかどうかを判断しましょう。

売却査定時にくわしい価格帯が見えてきますので、不動産売却を決める前に参考にしてみてください。売却査定が終了しローン返済の目途も立ったら、不動産会社と契約を行います。この段階で不動産は売りに出される前提で話を進められますので、早い段階で抵当権を外すための準備をしておきましょう。

その後不動産会社の方で売却活動が行われ、買手が付いたら売買契約が締結します。売買契約締結後、不動産を引き渡す流れへと移りますので、抵当権を抹消、所有権移転手続きをして終了です。

このように売却をする上では必ず不動産会社などプロの立ち会いの下行うのが一般的となります。資格保持者など状況に詳しい方であれば話は別ですが、基本的には客観的に物事を判断できるプロに間に入ってもらった方がトラブルを避けられますので、不動産売却時にはプロに依頼をした方がよいでしょう。

住宅ローンが残っている不動産の売却の流れ

住宅ローンが遺っている不動産売却をする際も基本的に上記の流れと変わりありませんが、売却益と貯金を合わせても返済額に満たない場合は、住み替えローン任意売却を行います。

住み替えローンは、新しく購入する不動産の住宅ローンに現在の不動産住宅ローンを上乗せする方法で、ローン返済の足りない分を補填することが可能です。貯蓄分を合わせても返済しきれず、これから新しい住宅へと移り住む予定の方は不動産売却の査定後に不動産会社にその旨を伝えておきましょう。

もう一つ任意売却の方法ですが、こちらは債権者の同意を得た上で不動産会社に現在の住居を売却してもらう方法となります。こちらは住宅ローンの残り分を後から支払える方法となるため、不動産会社と債権者の合意が無ければ話を進められません。

あまり現実的な方法ではないため選ぶ方は少ないですが、住宅ローン残高を一括返済できないけど、今すぐに不動産を売却しないといけないなどの事情がある方は、こちらの任意売却を検討してみてください。任意売却は不動産会社と債権者の両方に直接相談することからはじめましょう。

不動産売却時の注意点

このようにローンが残っていたとしても不動産売却すること自体は可能です。できるだけ高く売却するためには、複数の不動産会社に見積りを出すことをおすすめします。不動産会社によって同じ物件でも見積価格はまったく異なるほか、買取保証などのサービス内容が変わるため、売却実績などと含めて依頼する会社を検討しましょう。

また査定時にできるだけ高く買い取りをしてもらえるように、できる範囲でお家のメンテナンスをしておくことも大切です。壁の汚れや傷などがあれば補修を行い、そのほか気になる部分があればしっかり整えた状態で査定してもらいましょう。

不動産売却時には各種手数料もかかりますので、手数料部分で自分ができることがあれば、その分カットできるように手続きを進めることをおすすめします。

まとめ

ローンが残っている不動産売却も、きちんとした手続きを踏めば可能であることがお分かり頂けたかと思います。しかし、売却手続き時にはいくつか気を付けないといけないことがあるので、事前にチェックしておきましょう。できるだけ高価買取してもらうためにも、各種不動産会社で見積りを比較することも忘れてはいけません。

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