共有名義のマンションは売れる？売却時の注意点とは

共有名義のマンションの話は、遺産相続などの題材でよく紹介されるものです。持分を設定して権利を設定できる分、お金、権利に関係することなので注意すべき事柄もあります。ここでは、共同名義とはどのようなものか、共同持分とどう違うのか、共有名義不動産の売却方法、代理人が売却することも可能かについて解説します。

共有名義とは

共有名義とは、字のとおり不動産を当事者共有のものとして所有することです。新築や居住する不動産の場合は夫婦2人が名義人となることが多いですが、相続で財産分与を行い、兄弟姉妹などで持分を設定し共有名義にする場合もあります。名義を持っているということは、対象不動産に対して所有権を持っているということになるので、相続、離婚などの場合には扱いが問題になります。設定の際は慎重に行うことが重要です。

共有持分とは何が違うの？

持分とはあるものに対してその人が「どれくらいの」部分を持ち得ているかを示すものです。共有持分は、それを共有しているということになります。対して共有名義はあるものを共有して所有している権利を差します。共同で所有するということは、裏を返せばその所有物そのものを当事者の同意なく自分で自由にできないということになるでしょう。

共有名義不動産の売却方法とは

先述のとおり、名義を持つということは所有権を持つことと同義です。共有名義の不動産を売却したい場合、原則他の名義人が知らないところで売却することは許されません。つまり、一人の名義人が売却したいという意思を持っていても、名義人すべての了解を得ないと不動産そのものの売却はできません。

これが、問題になるのが相続や離婚によって財産を分ける場合です。たとえば、ある不動産を4人の名義を持つ方が所有して、そのうちの1人が居住しているとします。あるとき、居住していない3人が売却したいという話を居住している1人に持ちかけたとします。居住している1人が素直に売却話に同意してくれればいいのですが、同意しなかった場合は原則売却できません。

もし、持分の金額が欲しい場合は自分の持分だけ売却することもできますが、権利関係が複雑になることを当然買主が嫌うので売却額は大幅に減ります。離婚の場合も同様です。どちらも名義を持っているのでその所有を主張できます。どちらも手放すつもりがなく、金銭で解決するつもりがないならば、裁判で争うしかありません。

また、離婚した相手の名義が記載された物件に住みたいと思う方もあまりいないでしょうし、権利関係が確定した後はこの抹消も場合によっては必要になります。

このように共同名義の不動産を売却する際は、多くのハードルがあるのは事実ですが、共同名義で売却するのはメリットもあります。それは、税金についてです。居住する家屋を売却する際、3,000万円までの利益が控除される特例があります。共同名義の場合はこれが人数に応じて適用されます。つまり、当事者が2人いれば6,000万円までの控除が受けられるのです。不動産の売却金額が大きければ大きいほどメリットが増大するため、高額物件の売却を考えている方はチェックしておくべきでしょう。

また、夫婦でペアローンを組みたいという場合も有効でしょう。ペアローンは、一つの物件を2人で別々のローンを組んで返済していくものです。そのため、1人よりも多くの住宅ローンを組むことができ、高額な不動産の取得が可能になります。反面、配偶者が死亡した際は、全額ではなく、対象者の持分しかローンが免除されません。一長一短があるので、ライフスタイル、将来の経済的な展望、家庭の収支の状況などに応じた選択が必要になるでしょう。

代理人が売却することも可能？

すべての名義人の同意が取れたら、売却作業を進めますが、仮に売却で当事者全員が合意したとしても、それはスタートにすぎません。売却までには多くの手順を踏まなければならないからです。仲介を依頼する会社の設定、契約方法、売り出し金額、一戸建てなら境界線の確認の立ち会い、当事者が認知症などで判断能力が低下している場合は成年後見人の設定などやることが山積みです。それゆえ、これらすべての当事者が集まってこの作業をするのは、難しい場合が多くあります。

また、「当事者間の関係があまり良好ではない」「当事者が高齢で移動が困難」「遠方に住んでいるので何度も参加するのは無理がある」などの場合もあります。そのため、委任状を作成し、当事者のうち1人に売却作業を依頼するのが一般的です。代理人は当事者間の利益関係の確定、同意の取り付け、書類の用意など負担は多いですが、その方がすべての当事者が集まって売却作業をするよりもはるかに建設的、効率的でしょう。売却の際は、名義人すべての身分を証明できる書類や住所を証明できる書類、印鑑証明などが必要になります。

共同名義とはどのようなものか、共同持分とどう違うのか、共有名義不動産の売却方法、代理人が売却することも可能かについて解説しました。共有名義の不動産を売却する際の注意点がわかりましたね。権利やお金に関することは非常に繊細で重要なことであるがゆえに、慎重に行う必要があるでしょう。上記を共有名義不動産の売却する際の参考にしてみてください。

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