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不動産売却の査定価格の算出方法と種類

公開日:2020/09/01  最終更新日:2020/08/21

徳島市で不動産売却を考えたとき、もっとも気になるのは「物件がいくらで売れるのか」ということではないでしょうか。不動産はまったく同じものが存在せず、不動産ごとに取引価格が異なるため、専門家ではない人が取引価格を調べるには限界があります。そんなとき役に立つのが、不動産会社が行っている物件査定です。

2つの査定方法の違いと選び方について

ひとくちに物件査定といっても、査定方法や物件価格の算出方法にはいくつかの種類があります。まず査定方法に関しては「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。徳島市で納得の不動産売却を進めるには、それぞれの異なる特徴をよく理解した上で査定方法を選ぶことが必要です。

まず机上査定とは、直接物件を見ずに物件情報だけをもとに行う査定で「簡易査定」とも呼ばれています。机上査定では過去に似た条件の物件がいくらで売れたかをもとに、おおまかな査定価格を算出します。

机上査定による査定価格は、実際に物件を見て算出されたものではないため、訪問査定によるものとくらべ正確性に欠けるのが特徴です。しかし不動産会社のホームページや物件査定サイトで簡単に受けられる机上査定は、物件の種類や所在地、築年数などの物件情報を入力するだけで、すぐに査定価格がわかるのが最大のメリットです。

一方の訪問査定は、不動産売却のプロが実際に物件をチェックして行う査定で「現地査定」とも呼ばれています。訪問査定は土地の形状や日当たり、設備の修繕状況などデータを見ただけではわからない物件の状態を加味するため、より正確な査定価格がわかるのが特徴です。しかしその分、机上査定より訪問査定のほうが査定額を出すまでに時間がかかります。

2つの査定方法の大きな違いは、査定額が算出されるまでの時間と査定額の正確さにあります。徳島市でとにかく早く査定額を知りたいとか、おおまかな査定額を知ってから売却を検討したいと考える人には、概算の査定価格がすぐに出る机上査定がおすすめです。また売却に前向きで正確な査定価格を知りたい人には、訪問査定が適しています。

査定価格の3つの算出方法と収益還元法

不動産の査定価格は、査定方法だけでなく査定額の算出方法によっても違いが出てきます。不動産売却における査定額の算出方法には「収益還元法」と「原価法」、「取引事例比較法」の3種類があります。どの算出方法が採用されるかを決めるのは、対象となる物件の種類です。

収益還元法は、賃貸マンションや商業ビルなど投資目的の物件で用いられます。他の2つは個人の住宅を査定する場合に使われる方法で、原価法は主に戸建て住宅の査定で用いられ、取引事例比較法はマンションや土地の査定で用いられるのが一般的です。

投資物件の査定に使われる収益還元法は、対象となる不動産が将来生み出すと予想される収益から査定価格を求める方法です。この収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」という2つの計算方法があります。

直接還元法は、1年間で得られるであろう利益を還元利回りで割ることで不動産の査定価格を算出します。還元利回りとは不動産の収益性を表す利回りのことで、4~10%程度になることが多いです。

一方のDCF法は「DiscountedCashFlow」の略で、一定期間物件を所有している間に得られる利益と対象の物件を売却するときの予想価格を、それぞれ現在価格に換算し合計することで査定価格を算出します。直接還元法とくらべDCF法は計算が複雑なため、投資目的の物件を査定する際には直接還元法を用いるのが一般的です。

住宅を査定する原価法と取引事例比較法

投資目的の不動産ではなく、個人宅を売却する際に用いられるのが「原価法」と「取引事例比較法」です。

原価法では、まず対象となる物件を新築した場合の価格を算出し、これをもとに建物や設備の経年劣化による減価を差し引いて査定額を求めます。戸建て住宅の査定にこの原価法が採用されるのは、戸建てはマンションとくらべると個性が強いため、後ほど紹介する似た条件の物件と比較して査定価格を算出する取引事例比較法との相性が悪いからです。

原価法を用いて不動産の査定額を算出する際、評価額を下げる要因となるのが「物理的要因」と「機能的要因」、それから「経済的要因」の3つです。物理的要因とは、住宅を使用することで発生する破損や損傷、経年変化による老朽化を意味します。

また機能的要因とは、旧式化した住宅設備や時代遅れになった間取りなどを指し、経済的要因とは、物件が建つ地域の衰退や他物件との比較による市場性の減退などを指します。原価法では、これらの要因を細かくチェックした上で査定価格が算出されるのです。

個人の住宅を査定する際に用いられるもうひとつの方法が、取引事例比較法です。取引事例比較法では、近隣でこれまでに売買が成立した物件の中から、査定対象の物件と間取や築年数などの条件が似ているものを選び、2つを比較することで査定価格を求めます。

取引事例比較法を用いた査定は、物件の売却理由や現時点での不動産相場を加味した上で進められます。その上で、比較対象となる物件と査定物件との細かな違いをもとに価格に修正を加えるのです。具体的には敷地の形や交通の便、日当たりなどが考慮されます。

 

物件の査定額は、机上査定と訪問査定どちらの査定方法を選ぶか、またどの算出方法を選ぶかによって大きく違ってきます。それぞれの方法をよく理解して適正な不動産査定額を知ることが、徳島市での不動産売却を成功させるポイントです。

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