徳島市に住んでいる４0代会社員で妻と娘と暮らしています。実家もおなじ徳島市にあり相続したのですが、古い家だったので売却をすることにしました。

誰も暮らしていない家を管理するのは手間も維持費も掛かるので売却を決意したのは正しい判断だったといえます。ところが徳島市には不動産業者が多くあり、どの不動産業者に売却を依頼していいのか、どうやって不動産業者を選べばいいのか分からずそこから苦悩の日々でした。
このサイトでは、私の実体験を元に徳島市でおすすめの不動産売却業者をランキング形式でご紹介します。

また、ランキングは、数ある徳島市の不動産会社の中から、特におすすめのできる不動産会社を厳選し、その上、WEBアンケート調査を実施した上で順位を決定したものとなっています。

※上記の徳島市の不動産売却データは、国土交通省【土地総合情報システム】に掲載されている
「宅地（土地、土地と建物）」の不動産取引価格情報です。

不動産売却方法には2種類ある？それぞれの流れやメリットデメリットをご紹介！

不動産売却を検討した際に、まず一番に抑えておいていただきたいのが不動産売却には「買取」と「仲介」の２種類があることです。買取も仲介も、戸建てやマンションなどの不動産を売却してお金に換えるという点では同じですが、中身は全く異なります。

不動産売却では、買取と仲介の特徴やメリット・デメリットをしっかりと知っておかないと取り返しのつかない大失敗になるので、しっかりと理解しておきましょう。売却する際の価格が大きく変わってくることが一番の違いであり、満足のいく結果になるかどうかも変わりますので注意が必要です。

買取

買取のメリットは、即「現金化」することが可能なのが魅力です。急な転勤が決まり今すぐに家を売却したい、まとまった資金が必要になったため即現金を用意したいと考えている方にはおすすめの方法ですが、買取のデメリットもきちんと知ったうえで判断しましょう。

買取とは、不動産売却業者が不動産を売主から直接買取ることを指しています。買取の流れは非常に単純です。まず不動産売却業者に売却の相談をし、現地査定の依頼をして査定で算出された査定価格と買取条件の打ち合わせを行います。
査定をしたその場で買取を決める必要はなく、納得のいく買取価格・条件であるかどうかをじっくり考えることができます。その後、納得がいくと決断した場合に不動産売却会社と買取の契約を結び、決済と不動産の引き渡しをして完了になります。

この買取の流れをみても分かるように買取の場合は、売主と不動産売却業者の二者のみです。そこから見える買取の特徴は、個人に売却するのではないため、誰にも知られることなく売却がスムーズに短期間で進められるということです。

買取のデメリットは「市場価格より安い」ことです。
一般的に、買取を選んだ際の買取価格の平均は65％といわれていますが、実際には大きく幅があり、市場価格の50％～80％とされており80％は極めて稀なケースと考えておくべきです。市場価格よりこんなにも安くなってしまうのは、デメリットと言わざるを得ません。
不動産売却を買取で行う場合に少しでも高く売却を希望するなら複数の不動産売却業者に査定を依頼するのがおすすめですが、それでも大した価格アップは期待できないのが現実です。

仲介

仲介のメリットは、買取よりも高く、市場価格に近い価格で売却できることです。
不動産は大切な資産ですから少しでも高く売りたいと思うのが当然です。

仲介は、売主が不動産売却業者を通して買主を探す方法です。よく新聞広告やインターネットに中古物件が掲載されています。
仲介の流れは、売主が不動産売却業者にまず相談・査定を依頼します。市場価格と状態から査定価格を算出しますが、売主の希望売却価格も考慮されます。明らかに市場価格からかけ離れた希望売却価格は避けるべきですが、市場価格と査定価格から売却価格を設定します。その際、不動産売却業者経験を元にアドバイスをくれるのできっと参考になるでしょう。

その後、不動産売却業者に仲介の依頼をする場合に媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶことで、不動産売却業者が売主に代わって買主を探してくれるのです。
買主を探すためにレインズ(不動産流通機構)へ情報を登録したり、ポータブルサイトや広告媒体を活用した営業活動を幅広く行ってくれます。この営業活動を売主が個人で行うことは、極めて難しいことでしょう。

仲介による営業活動で、不動産を購入したい人が見つかると、不動産売却業者が売主と買主の間を仲介し、売却価格や条件の調整を行ってくれます。また、売却が決まった際も契約手続きや引渡しなどもすべて不動産売却会社が全面サポートしてくれるので、売主に不動産売却の専門的な知識がなくても仲介なら安全に行えるので安心です。

仲介のデメリットは、一から買主を探すので買取と比較した場合に売却期間が長くなります。
早くて1か月、目安としては3か月程度といわれていますので、金額が安くても、即「現金化」が希望の方は、デメリットと言わざるを得ません。

不動産売却をするなら仲介がおすすめ

不動産売却の方法として「買取」と「仲介」がありそれぞれの違いを理解いただけたでしょう。それぞれのメリット・デメリットを比較すれば不動産売却をするなら仲介を選ぶべきだという事がはっきりとお分かりになるでしょう。

市場価格よりだいぶ安くなっても今すぐ不動産を売却して、即現金化したいという特別な事情がある方以外は、不動産売却では仲介を選ぶのが賢い選択です。買主は不動売却業者が探してくれるので売主は、すべてを任せておけばいいのです。昔から「果報は寝て待て」といいますよね。不動産売却でも同じことが言えます。不動産売却を検討している方は、仲介を選ぶことをおすすめします。

売るなら少しでも高く売りたい！そのためのポイントとは

不動産を売却するなら少しでも高値で売却したいと思いますよね。そのためには事前に売主としてやっておくべきポイントがあるのでご紹介します。
どれも簡単なことなのでどなたでもお試しいただけるでしょう。

不動産の相場をチェックしよう

売却を予定している不動産の相場を知ることから始めましょう。いくら高値で売却したいからといっても相場と大きく開きがあっては、買主は見つかりません。重要なのは、価格が相場に見合っているかどうかということです。

徳島市は、徳島県のなかで人口も多く地価は高いといえます。相場を自分で調べて知る方法としては、国土交通省の地価公示データや都道府県地価調査データなどがあり、そこから読み解く事も可能です。
ただ、地価公示データなどと売買相場との開きがあります。
また戸建てやマンションなど物件は築年数・耐震性などの条件にも大きく左右されるので、自分で相場を調べた場合は、あくまで個人的な参考程度にとどめておきましょう。

査定金額が極端に高い不動産会社は要注意

査定を受けることで相場を知ることが可能です。不動産売却業者の出す査定価格も市場相場をベースに算出しています。
不動産売却業者が一番徳島市の不動産事情に精通しているといっても過言ではありません。
査定方法として、２種類ありますが、机上査定は大まかな査定になるので、正確な金額を知る為にも、訪問査定を依頼することをおすすめします。

その際に査定を１社のみに依頼するのではなく、気になる不動産売却業者に複数社に依頼をしましょう。
ここでの、注意点として、査定金額が極端に高い不動産会社には要注意です。

なぜなら、相場とかけ離れた(売れない位高い)査定金額を伝えて、自分の会社に仲介を任せて貰おうとする、あまり誠実ではない不動産会社も存在しているからです。
買取の場合は、高ければ高い程いいのですが、仲介では一般の人が購入する為、相場は決まっています。
あまり高く売りに出しても、長い時間がかかってしまうだけで、【長い間売れない物件】というレッテルを貼られてしまいますし、売れない間の固定費が掛かります。
よって、査定金額の根拠をしっかり提示してくれる不動産売却業者の見極めが重要となります。

不動産売買に繁忙期は無い！？

不動産売買に関しては、１年間通じて繁忙期はありません。
一方賃貸に関しては繁忙期があり、新生活が始まる２月～３月となります。

よって、不動産の売却時期としては、出来るだけ早い方がいいでしょう。
理由としては、都市部以外の地方は人口減少に伴い、地価相場の下落が進んでいます。また、住宅・マンションの場合、築年数が新しい方がもちろん、より高く売却できるからです。
また、近隣の販売状況などによって、大きく価格に影響する事は少ないでしょう。

物件の売買に特化している業者を選ぼう

不動産売却業者選びで売却価格も左右されます。おすすめするのは、物件の売買に特化した実績のある業者を選ぶことです。不動産売却で仲介を選択すれば買主を探すのは不動産売却業者ですが、仲介を行う業者も幅広いのです。不動産に関して広く浅く事業を展開している業者に仲介を依頼するより、売買に特化している不動産業者なら、最初から家を購入したいという希望者をあらかじめ抱えているからです。そのため同じ仲介でも比較的早く売却に結びつき売却価格も売主の希望に近い位置で落ち着くことができるでしょう。

可能であればクリーニングはしておこう

高く売却するために売主としてのちょっとした努力も必要になります。査定前に掃除をきちんとしほこりや髪の毛が落ちていないようにすることは当然ですが、築年数浅くてもそうでなくてもなるべくハウスクリーニングをしておくことをおすすめします。

壁紙を張り替えたり浴槽を入れ替えたりなどのリフォームをする必要はありませんがクリーニングをすることで家の印象が大きく変わります。
例えばよく査定やその後のオープンハウスで見られているのは水回りです。キッチン、トイレ、洗面所、浴室は水垢やカビがつきやすく素人がピカピカに磨き上げるのはなかなか難しいものがあります。
しかしクリーニングをすれば、プロによってまるで新品のように磨き上げてくれるので清潔感も印象もアップするでしょう。クリーニングでも水回りセットなどのプランもありコストを掛けずに依頼できます。

また、生活臭を気にする方もいるので消臭もセットで依頼するのがおすすめです。

売却に不向きな物件ってあるの？そんな物件の特徴とは

不動産売却に向いている物件は何となく誰もが知っています。交通アクセスがよく住環境が良いなどです。では反対に不動産売却に不向きな物件とはどんな特徴があるのか挙げてみましょう。

築年数が古い

築年数が古い物件は売却には不向きとなるケースがあります。多くの物件が木造で建築されており耐震性の視点からでも法定耐用年数は22年と言われています。屋根や外壁塗装、内装をしっかりとメンテナンスをしていても築22年以上の物件は売却には少々不向きです。またマンションの場合は、住んでいる期間は、分譲であっても修繕費・管理費が発生します。修繕費・積み立て費が固定ではなくスライド式だった場合は年々値上がりしていきますのでその点をネックと考える方も多いです。

立地が悪い

駅から距離がある、近くにスーパーがなく子どもの通学に時間がかかるなどです。物件を売却する際、立地はマストであり必ずと言っていいほど、査定でチェックされる項目です。立地が悪ければ売却には不向きという判断になりますが、物件を探しているすべての方が駅近や利便性の高さを求めているわけではありません。車通勤の方からすると駅近かどうかは無関係ですし、子どもが大きくなり通学の必要がなければ校区や通学時間をかんがえることはありません。一概にも立地の悪さが売却に不向きとはならないでしょう。

状態が悪い

物件が古く傷んでいるなど状態が悪ければ売却には不向きだと考えられます。しかし状態が悪ければ改善すればいいのです。リフォームまでするとなると売主に大きな負担になりますが出来る限りの手入れをしたり、クリーニングをすれば大きく変えることは出来るでしょう。重要なのは新しいかどうかより、整備され清潔感があるということです。

不動産売却に不向きと言われる３つの項目を挙げましたが、該当するからといって売却が不可能なのではありません。不動産売却業者次第で売却が不向きな物件も売却が可能になると言えるでしょう。方法としては２つあります。
まず1つ目は、売買に特化している業者と専属専任媒契約を結ぶことがおすすめです。専属専任媒介契約によって不動産売却業者は、より物件の営業活動が活発になるからです。

２つ目は、売却価格を少し下げることです。この匙加減も不動産売却業者が相談に乗ってくれます。最初に希望の売却価格で出し、売却期間が長くなるようであれば状況に応じて少しずつ売却価格を下げることもできますが、売却物件として出ていると物件の鮮度が落ちてしまうのと、大幅な値下げ交渉を求められるリスクがあります。

そう考えると最初から少し下げた売却価格を設定する方がおすすめです。

売却へのカギは、不動産会社で8割決まる！？見極めるポイント

納得できる条件と価格で不動産を売却できるかどうかの成功のカギを握っているのは、不動産売却業者です。売却力のある業者を選べば自然と「不動産売却成功」への道が開かれます。数字で見ると８割ともいわれています。

人生の中で不動産売却をする経験はなかなかありません。その初めての不動産売却を成功させるために不動産売却業者の見極めるポイントを私の経験も含めてお伝えします。

営業担当者の対応

どの業者であっても営業担当者との信頼関係は重要です。

不動産売却をするからには様々な知識が必要になり、売却打ち合わせには約1時間程はかかります。不動産登記簿の準備や状況ヒアリングをしっかりしてくれて、売却時の諸費用・査定金額の根拠を細かく伝えてくれるかどうかが重要です。

例えば、説明する時にわかりやすくガイドなどを使って丁寧に説明してくれたり、過去に売れた近隣の事例を細かく説明してくれる、売却に関わる諸費用をきっちり提示してくれるなどがなければ、信用に値しません。
査定額を伝えるだけなら、どこの不動産会社でも出来るので、本当に売却する為のアドバイスを本音で教えてくれる担当者を選びましょう。

会社の評判

今の時代は、口コミや評判でその会社がどんな雰囲気なのか簡単に知ることができます。実際に周りに聞ける人がいるのが一番ですが、そうでなくても簡単に知る方法があります。それは不動産売却業者のインターネット上の口コミを確認することです。

例えば、公式ホームページの中にはその不動産売却業者を仲介して売買した方の生の声が多くあります。
さらに最近では、Google検索で不動産会社を検索すると、ネットショッピングの商品レビューの様に、その不動産会社のインターネット上の評価が何点なのかがわかります。
もっと詳しく知りたければ、インターネット上で【不動産・自分が住んでいる地域・売却】と検索してみて、インターネットに表示される順位やランキングなどをチェックしてみるのも良いでしょう。

最新技術の活用

実は不動産業界はさまざまな業界の中でも技術の進歩が遅れています。高額の不動産を仲介してもらう場合、IT技術や最新のテクノロジーを駆使して営業活動を行なっている会社なのかどうか、は必ずチェックして下さい。

例えば、紙ばかりではなく、タブレットを活用しているのか、その会社の物件写真は加工技術を使っていて見栄えが良く綺麗な画像にしているのか、などは重要です。
さらに過去の近隣の成約情報を知っているだけではなく、より細かい成約情報を教えてくれる会社を選びましょう。
例えば、土地であれば販売から成約時までの期間、道の幅員、当時の写真があるかなど、マンションであれば当時の室内状況、階層、新築時の価格など、成約した当時の情報を最新の技術を使って明確に説明できる不動産会社であれば安心して任せることが出来ますよ。

この３つのポイントでしっかり不動産売却業者を見極めることが可能なはずです。訪問査定を依頼するときに初めて不動産売却業者と対面する方も多いでしょう。訪問査定の前に評判と実績についてリサーチをして、訪問査定当日に営業担当者を厳しい目でチェックしましょう。

不動産売却業者は仲介を選ぼう！

徳島市で不動産売却を検討している方のために不動産売却業者の選び方やさまざまな情報をご紹介しました。
少しでも高く不動産を売却するためには「仲介」を選ぶのがおすすめです。
また不動産売却業者を選ぶ際には、信頼できる営業担当者がいることと、評判と実績が高い業者を選ぶのがポイントです。

不動産は大切な資産です。不動産売却業者を探すときには、しっかりと話を聞いてくれて安心して任せられる不動産売却業者に依頼しましょう。

私が徳島市のなかで選び抜いた不動産売却業者もぜひ参考にしてください。